• ПОДХОДЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ КЛЮЧЕВЫХ ПОНЯТИЙ
  • ПУБЛИКАЦИИ НАУЧНЫХ РАБОТ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ
  • ПРИКЛАДНЫЕ МЕТОДИКИ
  • ПОШАГОВЫЕ ИНСТРУКЦИИ
  • РЕАЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ

НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР СОЦИО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

Предложения девелоперам и застройщикам

Системный подход предусматривает действия на уровне первообразных бизнеса. Если проект застройки является производной от базовой функции проекта, тогда:

• Реализация проекта застройки предсказуема, возможно построение достоверных прогнозных моделей;

• Практически исключены инвестиционные риски, поскольку базовая функция воспроизводит гарантированный платежеспособный спрос непосредственно в локации проекта;

• Застройку в пределах вмещающей социо-территориальной системы можно продолжать до тех пор, пока работает первообразная функция.

Готовые прикладные методики

Расширяем постановку задачи от проекта застройки до проекта формирования социо-территориального феномена.

Посильными предупреждающими действиями мы фокусируем интересы потенциальных интересантов и стейкхолдеров в пределы проектируемой территории. Они, в свою очередь, обеспечивают наполнение проекта и воспроизводят спрос на объекты недвижимости.

Методика предусматривает три этапа реализации проекта:


Формирование нематериальной составляющей проектируемой социо-территориальной системы (Дистрибутива проекта).

Собственно застройка территории очередями как воплощение Дистрибутива проекта в реальность.

Выполняется в удовлетворение запросов на объекты недвижимости, воспроизводимые Дистрибутивом проекта.

Последующее развитие нового социо-территориального феномена, которое предусматривает:

• Кратное умножение фонда капитальной застройки;

• Ассимиляцию с вмещающими социо-территориальными образованиями;

• Наличие внутренней системы связей с аутопоэзной организацией. Воспроизводство новых предприятий как естественный продукт жизнедеятельности системы.

Преимущества:


• Капитальные затраты производятся только после надежно подтвержденного спроса на проектируемые объекты капитальной застройки;

• География не ограничивается локациями с существующим спросом, поскольку проект включает в себя механизм воспроизводства гарантированного спроса;

• С физической реализацией застройки проект не заканчивается. Новый социо-территориальный феномен будет устойчиво воспроизводить запрос на застройку до тех пор, пока вмещающая социо-территориальная система не заполнится.

Отличия проекта формирования социо-территориальной системы:


• Достоверная предсказуемость продаж уже на стадии концепции;

• Дополнительные расходы на разработку и формирование дистрибутивов элементов социо-территориальной системы (распределены между корневой компанией и Резидентами в пропорции долей объема застройки);

• Разделение объема застройки между корневой компанией проекта и Резидентами (70 и 30 %%);

• Предусмотрена централизованная застройка силами корневой компании проекта, которая оказывает Резидентам услуги по разработке проектной документации, функции заказчика-застройщика и управления проектами;

Надежность пилотного проекта

На рынке присутствует платежеспособная и многочисленная группа, чей запрос на специфические социо-территориальные образования долгие годы остается подобен гласу вопиющего в пустыне.

Это ИТ-компании и предприятия новых технологических укладов.

Мы предлагаем сфокусировать пилотные проекты на выявленной целевой группе, чей запрос понятен и реализуем имеющимися в наличие средствами.

Отложенный спрос


Маркетинговые исследования показали наличие со стороны софтверных компаний значительного отложенного спроса на обособленные территориальные анклавы, валентные новым типам общественных и производственных отношений.

Социологические опросы профильных страт населения (было опрошено более 600 человек) показывают, что более 70% человек готовы сменить место жительства на специализированный анклав.

Методика формирования и развития инновационного кластера

• Непосредственное участие главных интересантов, предприятий новых технологических укладов, в проекте застройки в качестве соинвесторов (Резидентов);

• Использование общепринятых инвестиционных соглашений, которые предусматривают переход в собственность инвестору тех объектов капитальной застройки, которые он финансирует. Таким образом, Резиденты финансируют застройку необходимых для себя объектов (офисные помещения, нежилой фонд) и получают их в собственность по себестоимости;

• Продажи основного продукта проекта – жилого фонда, обеспечиваются усилиями Резидентов по передислокации профильных страт населения на территорию присутствия предприятий;

• Формирование и последующее развитие инновационного кластера не нуждается в мерах государственной поддержки.

Задачи и их решения

Задачи

Решения

Застройка возможна только в локациях с существующим спросом.

Включаем в проект механизм воспроизводства платежеспособного спроса.

Инвестиционные риски зависят от объемов продаж, которые непредсказуемы на первых этапах реализации проекта.

Формируем Дистрибутив социо-территориальной системы, получаем достоверное понимание объемов продаж на стадии эскизной проработки проекта застройки.

Инвестиционные проекты развиваются в условиях сопротивления среды. Никто, кроме инициаторов, не заинтересован в реализации проекта.

Включаем в проект интересантов в качестве деятельных участников и соинвесторов.

Сравнительная характеристика новых системных подходов с традиционными формами ведения девелоперского бизнеса

Эффективность инвестиций


Расчеты проведены в составе работ по инвестиционному проекту формирования инновационного кластера (Экополис Москва)

Показатель

Формирование социо-территориальной системы, руб.

Площадная застройка по обычной методике, руб.

Ставка дисконтирования, %

15,0

15,0

Период окупаемости - PB, мес.

49

59

Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.

49

65

Средняя норма рентабельности - ARR, %

40,11

23,79

Чистый приведенный доход - NPV

2 130 304 881

459 062 499

Индекс прибыльности - PI

1,62

1,07

Внутренняя норма рентабельности - IRR, %

62,92

19,09

Модифицированная внутренняя норма рентабельности - MIRR, %

23,23

13,66

Длительность проекта и период расчета показателей, мес.

60

72

Сравнительная характеристика проекта формирования социо-территориального феномена с застройкой по типовой методике


Расчеты убедительно подтверждают преимущество системных подходов перед традиционными формами ведения девелоперского бизнеса.

Подробнее
Сравнительная характеристика проекта формирования социо-территориального феномена с застройкой по типовой методике

Предлагаем:

В удовлетворение выявленного отложенного спроса со стороны ИТ-компаний и предприятий новых технологических укладов - приступить к реализации пилотных проектов по формированию и застройке специфичных социо-территориальных образований - инновационных кластеров.

Форма обратной связи

Вы можете ответить на наши предложения, использую форму обратной связи.
Мы также будем искренне благодарны за обратную связь по существу наших предложений.