• ПОДХОДЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ КЛЮЧЕВЫХ ПОНЯТИЙ
  • ПУБЛИКАЦИИ НАУЧНЫХ РАБОТ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ
  • ПРИКЛАДНЫЕ МЕТОДИКИ
  • ПОШАГОВЫЕ ИНСТРУКЦИИ
  • РЕАЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ

НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР СОЦИО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

Сравнительная характеристика проекта формирования социо-территориального феномена с застройкой по типовой методике

Расчеты основных показателей проведены в рамках реализации пилотного проекта формирования социо-территориального феномена (инновационного кластера ЭКОПОЛИС МОСКВА) по авторской методике в пределах Новой Москвы.

Сравнительная характеристика с аналогичной застройкой на проектируемой территории по типовой методике убедительно подтверждает безусловные экономические преимущества проекта социо-территориального развития перед проектом застройки по типовой методике.

Расчеты проведены по состоянию цен и условий на первую половину 2018 года в пределах Новой Москвы.

Основные положения проекта

Инвестиционный проект опирается на использование подходов к формированию условий развития инвестиционного бизнеса, разработанных творческим коллективом Научно-методического центра социо-территориального развития URBANsite.

Проект реализуется по методике формирования и развития инновационного кластера, разработанной творческим коллективом Научно-методического центра социо-территориального развития URBANsite.

Основные положения проекта предусматривают:

• Разработку дистрибутива социо-территориальной системы и последующую застройку как инсталляцию этого дистрибутива в реальность.

• Привлечение в качестве соинвесторов компаний (Резидентов проекта), заинтересованных в смене своей дислокации на проектируемую территорию.

Инвестиционный проект предусматривает формирование и развитие ИТ-кластера в удовлетворение запроса страт населения, развивающих в себе новые типы общественных и производственных отношений.

Драйвером территориального развития проекта являются IT-компании (Резиденты), выступающие в качестве соинвесторов. Каждый резидент финансирует застройку своей доли в общем объеме и, соответственно, получает объекты недвижимости в собственность по реальной себестоимости.

Продажи основного продукта проекта, жилого фонда, будут обеспечены усилиями Резидентов проекта, направленных на привлечение своих сотрудников на территорию присутствия предприятий.

Маркетинговая стратегия

Отложенный спрос со стороны IT-компаний


Среди предприятий новых технологических укладов Московской агломерации накоплен колоссальный отложенный спрос на специфические территориальные образования, валентные новым типам производственных и общественных отношений. Обычные условия городов и мегаполисов характерны заметным сопротивлением среды их развитию.

Стремление к локализации в «своей песочнице» страт населения, задействованных в четвертичном секторе экономической деятельности, очевидно и не подлежит сомнению.

Запрос настолько актуален, что возникают спорадические попытки организовать специфические поселения собственными силами.

Целевая аудитория


Страты населения, развивающие в себе типы общественных и производственных отношений, релевантные глобальному запросу постиндустриального общества.

Позиционирование


Реализация проекта – это безусловная выгода и/или польза всем сторонам, чьи интересы связаны с локацией:

Интересанты

Предложение

Выгодное предложение предприятиям новых технологических укладов

• Нежилые площади по реальной себестоимости;

• Выгодные инвестиции в объекты застройки IT-кластера. наличие которых в проекте необходимо для собственного развития;

• Развитие в условиях новой социо-территориальной системы, разработанной как идеальная среда для профильных страт населения.

Выгодное предложение застройщикам и девелоперам

• Проект включает в себя механизмы воспроизводства спроса и гарантированных продаж. Инвестиционные риски сведены к минимуму.

Смысл, польза и выгода миграции (временной или постоянной) населения в пределы новых социо-территориальных образований

• Гарантированная работа в шаговой доступности от дома;

• Гарантия качественного образование для детей;

• Безопасная и комфортная среда обитания;

• Твоя песочница. Среда обитания, созданная специально для тебя и таких, как ты.

Выгодное предложение органам муниципального самоуправления, субъектам городской жизни

• Умножение территориальных экономических показателей;

• Установление драйвера развития муниципалитета;

• Безусловные преимущества в конкурентной борьбе муниципалитетов за человеческие ресурсы;

• Развитие благоприятных условий для привлечения инвестиций.

Выгодное предложение локальному бизнесу, в том числе - МСБ

• Открытая система проекта предусматривает форсированное внедрение новых технологических укладов. Это – возможность качественно улучшить финансовые показатели, привлечь инвестиции на развитие на самых выгодных условиях;

• Возможность включиться в протяженные научно-производственные цепочки. Готовые решения по новым предметам деятельности;

• Возможность решения текущих тактических задач с привлечением высокотехнологичных и эффективных средств.

Основные ТЭП

Технико-экономическое обоснование

Рассчитано два варианта финансовой модели проекта:

• Формирование социо-территориальной системы;

• Площадная застройка по обычной методике.

Оба варианта рассчитаны на один объем объектов капитального строительства в пределах одной проектируемой территории. Розничная стоимость продаваемого жилого и нежилого фонда также одинаковая, аналогичная стоимости на сопредельных застраиваемых земельных участках.

Отличия проекта формирования социо-территориальной системы:

• Бо́льшая скорость продаж;

• Дополнительные расходы на разработку и формирование дистрибутивов элементов социо-территориальной системы (распределены между корневой компанией и Резидентами в пропорции долей объема застройки);

• Разделение объема застройки между корневой компанией проекта и Резидентами (70 и 30 %%);

• Предусмотрена централизованная застройка силами корневой компании проекта, которая оказывает Резидентам услуги по разработке проектной документации, функции заказчика-застройщика и управления проектами;

• Учитан объем финансирования застройки только доли корневой компании проекта;

• Учитаны продажи только доли корневой компании проекта.

Эффективность инвестиций

Потребность в финансировании, источники денежных средств

Формирование социо-территориальной системы

Условия кредитования


Площадная застройка по обычной методике

Условия кредитования


Розничная стоимость

Идентична для обоих вариантов финансовой модели.

В расчеты заложена текущая розничная стоимость объектов застройки на сопредельных земельных участках.

Графики проведения работ

Формирование социо-территориальной системы


Площадная застройка по обычной методике


Распределение объемов застройки в проекте формирования социо-территориальной системы

Объемы застройки, Корневая компания проекта


Объемы застройки, Резиденты проекта


Объемы застройки в модели по обычной методике

Объемы продаж

Формирование социо-территориальной системы, объемы продаж


Ежемесячные объемы продаж обеспечиваются действиями, запланированными на этапах формирования дистрибутивов элементов социо-территориальной системы.

Учитаные в модели формирования социо-территориальной системы поступления от Резидентов проекта


Модель предусматривает оказание услуг Резидентам проекта со стороны корневой компании с 20% нормой прибыли:

• Разработка ИРД и проектной документации;

• Функция заказчика-застройщика.

Также предусмотрен возврат средств на разработку дистрибутива, пропорционально доли в общем объеме застройки по каждому элементу социо-территориальной системы.

Площадная застройка по обычной методике, объемы продаж


Расчеты основных показателей, модель формирования социо-территориальной системы

Финансовые показатели


Баланс (руб)


Кэш-фло (руб)


Прибыли-убытки (руб)


Расчеты основных показателей, модель площадной застройки по обычной методике

Финансовые показатели


Баланс (руб)


Кэш-фло (руб)


Прибыли-убытки (руб)


Расчет себестоимости площадной застройки


Укрупненный расчет себестоимости, проведен на состояние первой половины 2018 года в пределах Новой Москвы.

Подробнее
Расчет себестоимости площадной застройки